All’Enpam l’edificio Rinascente di Milano

Come annunciato nei giorni scorsi, il Fondo Ippocrate (di proprietà dell’Enpam) ha acquistato lo storico edificio de La Rinascente di Piazza Duomo, a Milano. L’investimento, di 472 milioni di euro, renderà da subito il 4,7%. L’acquisto si inserisce all’interno di un’operazione più ampia che ha consentito al fondo immobiliare dell’Enpam di battere diverse offerte concorrenti e di ottenere il prezzo migliore.

Il complesso è affittato a La Rinascente con un contratto 9+9 anni che arriverà a scadenza nel 2023. Il canone di locazione è attualmente di 22,25 milioni di euro annui. Cifre in linea, per esempio, con i rendimenti del mercato italiano dei Titoli di Stato. Inoltre, a differenza di un investimento in BTP classici, che hanno rendimenti fissi, il canone di affitto aumenterà con l’inflazione.

Anche il valore dell’immobile, unico in Italia per dimensione e prestigio della localizzazione, è sicuramente destinato a difendere nel tempo il proprio livello.

“Credo che l’acquisto in termini di investimento immobiliare di lungo termine sia stato un buon affare per i medici e per i dentisti ai quali, con la redditività degli investimenti, si dovranno pagare pensioni e assistenza”, ha dichiarato il vice-presidente vicario dell’Enpam Alberto Oliveti.

L’edificio di Piazza Duomo, sede storica della Rinascente dal 1917, negli ultimi anni è stato oggetto di un rilevante progetto di ristrutturazione (nel quale sono stati investiti circa €40 milioni) che ha reso la struttura e il format di vendita paragonabili a quelli dei maggiori department store europei, come le catene britanniche Harrods e Selfdriges.

Nel 2010 la Rinascente di Milano, che ha il primato di negozio con il maggiore fatturato in Italia, ha avuto più di 10 milioni di visitatori e un incasso di oltre €220 milioni.

Il prezzo di acquisizione dell’immobile da parte del Fondo Ippocrate, pari a €472 milioni, è in linea, e in alcuni casi anche inferiore, ad altre offerte di acquisto pervenute alla società venditrice prima che il fondo si aggiudicasse l’esclusività della trattativa; a questo proposito, si cita ad esempio una manifestazione di interesse ricevuta dal venditore Prelios SGR, riportata anche dai giornali, per un valore di €480 milioni.

Il prezzo di acquisto, pari a circa €9.500 al metro quadro (calcolato sulla superficie lorda), risulta inferiore al valore di mercato della zona. Si segnala, inoltre, che la vecchia sede della Rinascente a Roma è stata ceduta a Zara per un totale di €115 milioni e un valore al mq, riferito alla superficie lorda di 5.000 mq, pari a €23.000; anche se il dato non è completamente raffrontabile in considerazione della diversa proporzione tra superficie lorda e netta dei due immobili, il valore di 23.000 €/mq risulta essere comunque decisamente più elevato.

Questa transazione fa parte di un’operazione dai risvolti più ampi. Il Fondo Ippocrate – gestito da First Atlantic Real Estate SGR SpA – resta infatti interessato ad acquisire anche la futura sede de La Rinascente di Roma (Via del Tritone). Proprio la scelta di puntare su entrambi gli edifici ha determinato un maggiore potere contrattuale per il fondo nell’ambito della negoziazione del prezzo di acquisto dell’immobile di Milano.

Come si è evoluto il valore dell’immobile

Nel 2007 lo stabile che ospita la Rinascente di Milano fu valutato singolarmente €422,79 milioni. L’edificio fu tuttavia apportato a un fondo immobiliare (Fondo Retail & Entertainment) all’interno di un portafoglio costituito da più immobili. Come prassi in questi casi, e come venne esplicitato nei documenti ufficiali, l’apporto si concretizzò applicando uno sconto rispetto al valore di mercato indicato dall’esperto indipendente. A libro fu quindi registrato un valore ridotto del 15% (€359,37 milioni) rispetto alla valutazione. A fine 2010, la precedente proprietà riportava a bilancio un valore che rifletteva sostanzialmente il valore storico di apporto (€363,5 milioni). Per questa ragione il venditore ha potuto oggi dichiarare una plusvalenza nominale di €108,5 milioni.

In termini di valore reale va segnalato che negli ultimi anni l’immobile è stato oggetto di un’importante ristrutturazione che ha trasformato la Rinascente in quel grande magazzino del lusso che è ora. I costi di ristrutturazione, pari a €40 milioni, sono stati sostenuti dal conduttore e pertanto non sono riflessi nel valore di libro.

Pertanto, considerando il valore di mercato del 2007 (€422,79 milioni), i lavori di ristrutturazione svolti (€40 milioni) e tre anni e mezzo di inflazione, il prezzo di acquisto da parte del Fondo Ippocrate (€472) appare del tutto congruo.

Va aggiunto che tale prezzo è risultato inferiore al valore individuato da Europrogetti & Finanza – Advisory & Real Estate (EPF), incaricata dal gestore del Fondo Ippocrate. Questa società, avvalendosi del metodo economico con criterio finanziario (metodo del Discounted Cash Flow) basato sul reddito proveniente dal canone di locazione in essere con “La Rinascente”, aveva indicato un valore pari a €490 milioni.