Il programma di dismissione delle abitazioni Enpam a Roma si conferma una storia di successo.

Due appartamenti su tre sono stati venduti o sono in attesa di rogito.

I dati di Enpam Real Estate, la società controllata dalla Fondazione che sta gestendo l’operazione, indicano che delle oltre 4.500 unità immobiliari di cui era composto il patrimonio residenziale della Capitale ne sono state rogitate 2.125, mentre per altre 860 si attende la firma del notaio per concludere ufficialmente la vendita.

IMMOBILI DATATI

Nel 2013 Enpam aveva dato avvio alla vendita del patrimonio abitativo romano di cui era entrata in possesso tra gli anni Sessanta e Ottanta, un periodo in cui gli investimenti degli enti previdenziali si concentravano quasi esclusivamente sul mattone.

Attraverso la dismissione vengono così venduti immobili che – a causa dei costi di manutenzione e delle tasse – non offrono più rendimenti adeguati per i piani di investimento dell’ente, ma che rappresentano un’attrattiva per le famiglie che li abitano e sono interessate a comprare casa.

Grazie a queste dismissioni l’Enpam ha ricavato una plusvalenza stimata in questo momento in 188 milioni di euro, in attesa della vendita degli ultimi 1.572 appartamenti di cui 608 in fase di trattativa sul prezzo.

La procedura utilizzata da Enpam Re prevede infatti diverse fasi prima di arrivare all’analisi conclusiva da parte del Cda, in modo da  preservare il valore di un patrimonio costruito da tutti i medici che versano contributi, ma anche per salvaguardare chi non si trova nella condizione di acquistare l’appartamento che sta abitando.

CIELO-TERRA

La strategia scelta da Enpam è stata di vendere ogni stabile di proprietà nel suo complesso, senza cioè avviare trattative per ogni singolo appartamento. Per presentare un’offerta, gli inquilini si sono quindi uniti in cooperative.

Alcune clausole prevedono l’obbligo per le cooperative di acquistare tutti gli appartamenti, rilevando i contratti di locazione in essere (o eventuali sfittanze) in modo da garantire l’alloggio anche a chi non è interessato ad acquistare ma preferisce proseguire in affitto.

Per questi ultimi sono previste forme di tutele  che consentono la sottoscrizione di contratti di locazione della durata di otto o nove anni a partire dalla data di vendita.

FAI-DA-TE O CONSORZIO

Enpam Real Estate ha registrato in questi anni diverse tipologie organizzative da parte dei futuri acquirenti. Nella maggior parte degli stabili le cooperative di inquilini si sono affidate a dei consorzi del settore per essere assistite nell’acquisto (54 gruppi di inquilini sono stati seguiti da Con.It Casa e 3 da Cosv.edil), ma non è mancato un caso in cui la cooperativa degli acquirenti si è organizzata autonomamente.

Scopo dell’Enpam, infatti, era di evitare di rimanere proprietaria di pertinenze condominiali o di singoli appartamenti invenduti. Trattando la vendita non con migliaia di inquilini ma con le coop da loro formate, la Fondazione è riuscita nell’intento.

IL PREZZO

La procedura messa a punto da Enpam Re prevede di utilizzare come base per il prezzo di vendita il parametro dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, ridotto del 30 per cento in quanto la vendita è effettuata sull’intero stabile.

Ogni immobile tuttavia presenta delle caratteristiche particolari e diversi stati di manutenzione, di conseguenza le cooperative di inquilini presentano un’offerta che deve essere sottoposta a un giudizio di congruità.

Per garantire la massima trasparenza nella procedura, Enpam Re ha scelto di sostenere i costi necessari per fare valutare le perizie e le offerte presentate da un soggetto esterno a Enpam.

Una volta validata da quest’ultimo, l’offerta definitiva viene sottoposta al Consiglio di Fondazione Enpam per l’approvazione e il via libera al rogito.

ALTRE CITTÀ

Dopo l’avvio delle dismissioni a Roma e in altre città italiane, oggi la componente residenziale del patrimonio di Enpam è concentrata su Milano e provincia. Enpam Real Estate cura la manutenzione degli stabili e si occupa di raccogliere le richieste di assegnazione degli alloggi, con una corsia prioritaria destinata agli iscritti.

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