Fondi immobiliari, il momento di fare cassa

Dopo avere portato a termine acquisizioni e sviluppi in Italia e in Europa, tre dei fondi in cui la Fondazione ha investito si preparano a vendere gli immobili valorizzati. Il fondo Caesar, prossimo alla liquidazione, ha già registrato incassi molto superiori agli investimenti grazie ai primi edifici venduti. Un guadagno che sarà destinato alle pensioni di medici e dentisti

Acquisire una quota di un fondo immobiliare consente all’investitore di ottenere un rendimento senza doversi concentrare su gestione e manutenzione. Questa parte viene infatti affidata alle società di gestione del risparmio, che vengono remunerate tramite delle commissioni percentuali.

La Fondazione Enpam ha smesso da diversi anni di comprare direttamente il “mattone”, acquistando al contrario quote di fondi che investono in immobili in particolari settori considerati strategici. Una decisione che prende in considerazione anche il fatto che i fondi immobiliari al momento della partenza delle attività conoscono già la propria data di scadenza, rendendo possibile pianificare quanto verrà incassato e in che periodo.

Entro il momento della chiusura del fondo tutti gli immobili in portafoglio devono essere venduti e la risposta del mercato svolge un ruolo importante per definire il risultato complessivo. Un primo fondo in cui la Fondazione Enpam ha investito nel 2012 si sta avvicinando a questo momento decisivo.

PALAZZI IN EUROPA

Il fondo, che si chiama Caesar, nei primi tre anni di attività ha acquistato 12 immobili tra Germania, Gran Bretagna, Finlandia, Belgio e Lussemburgo, per un totale di 250 milioni di euro.

Sette di questi sono già stati venduti, registrando incassi lordi per 387 milioni. Mentre restano ancora cinque immobili da vendere, la somma incassata è già superiore al totale speso per l’acquisto di tutti i palazzi.

Caesar, che è gestito dalla sgr Axa Reim, scadrà nel 2020. Enpam vi ha investito 45 milioni di euro, cioè il 21,5 per cento delle quote.  Gli utili del fondo, che già prima delle ultime cessioni aveva una redditività di poco superiore al 10 per cento, verranno così usati a vantaggio del welfare dei medici e degli odontoiatri.

I cinque stabili rimasti sono edifici direzionali situati a Stoccarda, Bruxelles, Edimburgo e Helsinki.

La capacità di gestire investimenti redditizi anche su mercati esteri è una delle ragioni che spingono ad affidarsi a professionalità specifiche come quelle offerte dalle società di gestione del risparmio.

RISULTATI

Una scelta confermata dai risultati, considerato che nell’ultimo bilancio consuntivo i fondi immobiliari hanno ottenuto un risultato positivo pari al 7,2 per cento lordo (6,9 per cento netto) a fronte di un rendimento medio del patrimonio complessivo che è stato del 4,4 per cento.

Gli immobili detenuti direttamente dalla Fondazione, composti in gran parte da acquisizioni realizzate negli anni Settanta e Ottanta, penalizzati da alti costi di manutenzione e di gestione e dalla tassazione, hanno prodotto una perdita dello 0,27 per cento.

Un’altra scadenza ravvicinata per i fondi immobiliari coinvolge il fondo Asian Property II, la cui attività è concentrata nei principali paesi asiatici e di cui la Fondazione possiede una quota pari al 17 per cento (15 milioni di euro), che finora ha dato un rendimento medio annuo di circa il 3,8 per cento.

Nel 2022 sarà quindi la volta del fondo Fip – Immobili pubblici, nato nel 2004 e impegnato nella valorizzazione e privatizzazione del patrimonio immobiliare dello Stato. La Fondazione possiede una quota di poco superiore al 5 per cento e al giugno scorso il tasso di rendimento era pari all’8,14 per cento annuo.

IN FASE DI ACQUISTO

Altri fondi invece sono ancora in fase di crescita. Per esempio Antirion Global, che recentemente ha comprato a Roma due immobili dalle elevate caratteristiche di sostenibilità ambientale e continuerà a operare fino al 2032.

Andrea Le Pera

data pubblicazione : 06/03/2019